Um novo ‘Sonho Americano’

por CARLOS VAZ*

O chamado Sonho Americano, que há décadas atrai imigrantes de todas as partes do mundo e define o modo de vida da classe media americana, passa por mudanças significativas. Instituido em 1931 pelo historiador James Truslow Adams, abriga ideais como o direito a vida, liberdade, propriedade e a busca da felicidade, que remetem a valores enraizados desde 1776, na Declaração da Independência dos Estados Unidos.

A grande alteração que se observa agora diz respeito ao item propriedade, que no contexto do Sonho Americano se refere à conquista da casa própria. Estudo recente da Universidade de Harvard mostra que 35% dos americanos hoje vive em imóveis alugados, não por opção mas por necessidade. É crescente o número de americanos que não tem acesso a este símbolo do Sonho Americano e principal aquisição que a maioria das pessoas realiza ao longo da vida.

O endividamento dos Millennials

Entre os dados mais reveladores, mostrando que o número de americanos vivendo em imóveis alugados deve continuar aumentando, está o grau de endividamento das diferentes camadas da população. Entre os chamados ‘Millenials’ ou integrantes da ‘Geração Y’, nascidos entre 1980 e 2000, o grande obstáculo é a enorme dívida com financiamentos para concluir os estudos, que hoje ultrapassa US$ 1,5 trilhão e é considerada uma das principais ‘bolhas’ capazes de provocar graves desequilíbrios na economia dos EUA. Entre os chamados ‘Baby Boomers’, nascidos entre 1946 e 1964, 45% não tem economias nem perspectiva para garantir necessidades básicas da aposentadoria.

O alto endividamento dos Millennials torna a compra de um imóvel algo cada vez mais distante e incerto para jovens famílias. O problema é aprofundado pelos custos de construção e financiamento residenciais nos Estados Unidos, que crescem em rítmo acelerado – o dobro dos índices médios de aumento dos salários. Segundo a Associação Nacional dos Construtores de Imóveis Residenciais (NAHB), no final de 2018 apenas 56% das famílias americanas conseguiriam adquirir o imóvel próprio, índice que em 2012 era de 78%.

Com as finanças apertadas, Millenials estão demorando mais para deixar a casa dos pais e ainda mais para se casar e ter filhos. Historicamente nos EUA, a chegada de filhos apressa a decisão de adquirir um imóvel. Millenials também estão priorizando a flexibilidade e o crescimento profissional. Querem liberdade para buscar novos desafios e oportunidades em outra cidade ou país, o que torna o imóvel próprio uma âncora indesejada e de baixa liquidez nessa fase da vida.

A saída das grandes cidades

Esse conjunto de realidades está causando uma espécie de êxodo de grandes cidades onde os imóveis, para compra ou aluguel, estão fora do alcance da maioria. O último Censo dos EUA, realizado em 2018, mostra que Nova York está perdendo 277 moradores por dia, contra 132 no ano anterior. Em segundo e terceiro lugares aparecem Los Angeles e Chicago, perdendo diariamente 201 e 161 moradores respectivamente. São cidades reconhecidamente caras para comprar ou alugar um imóvel.

Endividada, a classe média trabalhadora nos EUA troca a casa própria pelo aluguel

O Censo de 2018 também mostra para onde os americanos estão se mudando: cidades onde os custos são mais acessíveis, com crescimento econômico e geração de empregos. A primeira nesse ranking é Dallas, no Texas, que está recebendo em media 212 novos moradores por dia. Não por acaso, a cidade e o estado estão entre as economias mais fortes. O Texas, se fosse um país, estaria entre os 10 maiores PIBs do mundo, com mais de US$ 1,64 trilhão.

Aluguel como oportunidade de investimento

Esse quadro cria uma oportunidade dentro da economia real: atender a milhões de famílias que, cada vez mais, terão que optar pelo imóvel alugado. A fórmula que surge com força é a reforma de conjuntos habitacionais bem localizados e construídos nas décadas de 1970 e 1980, exclusivamente para aluguel para a classe media trabalhadora. São as chamadas propriedades multifamiliares para a força de trabalho, ou ‘workforce multifamily housing’, tradicionais nos EUA. Propriedades assim não são mais construídas devido aos custos proibitivos e a ausência de áreas urbanas amplas em boas localizações.

Com a demanda em alta, a compra e reforma de conjuntos multifamiliares existentes, em geral construções de até quatro andares com 200 a 500 unidades, virou opção atraente para investidores no ramo imobiliário nos EUA. Investir em cotas de fundos com essas propriedades, além de ampliar a oferta de imóveis mais acessíveis para aluguel, gera renda para o investidor desde o primeiro instante, que passa a contar com uma estrutura profissional de gestão. Investir nos multifamiliares é uma alternativa mais vantajosa do que a simples compra de imóveis, sujeitos a desvalorização, gerenciamento não profissional e possíveis perdas no momento da venda.

Esse quadro é o que está levando a uma revisão do velho Sonho Americano, que aos poucos deixa de ter a compra da casa própria entre seus focos principais para priorizar ganhos na qualidade de vida. Afinal, um terço dos adultos nos EUA já está fora do que se considera padrão: dedicar no máximo 30% da renda familiar à habitação.

Preservar o Sonho Americano passa a ser menos sobre a compra da casa propria e cada vez mais sobre a tomada de decisões que garantam estabilidade financeira no longo prazo. O acesso à moradia passa a ser considerado parte da boa gestão das finanças familiares, em que o título de propriedade perde importâcia, tanto para quem busca moradia acessivel quanto para quem investe e ajuda a garantir a oferta de imóveis que atendam a essa nova realidade.

Perguntas frequentes

Resposta direta, intertítulos, resumo e perguntas foram preparados pela edição do blog a partir do texto original do autor.